Územní plán – na co si dát pozor před zahájením přípravy stavby

Územní plán je pro přípravu stavebního záměru zcela zásadním a prvotním dokumentem, se kterým byste se měli seznámit bez ohledu na to, zda chcete stavět rodinný domek nebo průmyslovou halu.

Územní plán závazně stanovuje (vymezuje) plochy a jejich účelové určení. Územní plán je závazný pro rozhodování v území, tedy stručně řečeno, pokud nebude Váš stavební záměr v souladu s územním plánem, nelze stavbu na daném pozemku legálně realizovat.

Nemálo stavebníků a dokonce i někteří projektanti se při přípravě podkladů pro stavební záměr dopouští té chyby, že v rámci prvotní kontroly souladu jejich stavebního záměru s územním plánem nahlédnou pouze do výkresové části.

Informace, kterou z výkresové části získáme, je však pouze základní a stanovuje, zda dané území (plocha), na kterém se nachází zájmový pozemek, je zastavitelná, a dále pak pro jaký účel například pro rodinné domy venkovského typu, lehká průmyslová výroba a skladování atp. Stavebník v tuto chvílí s radostí pozemek kupuje nebo zadává projektantovi práce na dokumentaci stavby.

Nicméně územní plán je dále tvořen textovou částí, která je taktéž závazná. Textová část územního plánu obsahuje popis a kategorizaci každé v něm vymezené plochy (včetně konkretizace přípustného, podmíněně přípustného a nepřípustného využití) a také případné podmínky pro rozhodování v daném území.

Právě takové podmínky mohou být kamenem úrazu, který Vám může plánovanou výstavbu znatelně prodražit, případně prodloužit. Velmi často se jako daná podmínka v územních plánech uvádí povinnost uzavřít tzv. dohodu o parcelaci, kterou je stanoveno nové rozvržení území vzhledem k veřejné dopravní a technické infrastruktuře, kterou daná plocha ještě nemá. Obdobně může být územním plánem vyžadováno zpracování územní studie, případně regulačního plánu.

Územní plány u nově vymezovaných ploch pro zastavění také často obsahují podmínky realizace přeložek sítí veřejné technické infrastruktury jako jsou vedení elektřiny, plynu, vodovody atd.

Co v praxi tyto podmínky znamenají? Stavební úřad nevydá kladné územní rozhodnutí, pokud podmínky stanovené v územním plánu nebudou ke dni rozhodování o žádosti splněny.

Pro splnění podmínky uzavření dohody o parcelaci bude třeba navrhnout nové rozložení daného území, které bylo doposud třeba obdělávaným polem, s vymezením obslužné komunikace, trasováním inženýrských sítí, přípojek k jednotlivým parcelám. Dohoda musí být uzavřena se všemi vlastníky pozemků v daném území, jakož i správci sítí, kdy se může jednat až o desítky subjektů.

Příprava a jednání o takové dohodě zpravidla zabere měsíce až roky a stojí nemalé finanční prostředky, jelikož dohoda o rozložení území musí být úplná, a to včetně stanovení finančních podílů jednotlivých vlastníků na nákladech na nové rozložení území. Může se Vám tak stát, že jeden z patnácti vlastníku parcel zahrnutých do daného území odmítne přispět na vybudování místní komunikace a vodovodu a k uzavření dohody tak nakonec nedojde.

Jaký postup tedy lze doporučit? Před nákupem pozemku, případně alespoň před zadáním projekčních prací doporučujeme důkladně prostudovat územní plán, případně využít institut územně plánovací informace dle § 21 stavebního zákona.

Bezesporu lze také doporučit projednání stavebního záměru před nákupem pozemku i se správci některých sítí, primárně vodovodů a kanalizací, kdy Vás bude zajímat především možnost napojení na vodovod a kanalizace v dané oblasti, jelikož například i případná absence vodovodu v daném území dokáže stavbu významně prodražit a zkomplikovat.

Pokud bychom měli naše doporučení shrnout, tak stavebníku/investorovi lze doporučit ideálně před koupí pozemku, případě před zadáním zpracování projektové dokumentace následující:

1. prověřit grafickou část územního plánu
2. prověřit textovou část územního plánu
3. získat územně plánovací informaci
4. prověřit možnosti napojení na sítě veřejné dopravní a technické infrastruktury s vlastníky/správci sítí (vodovod, kanalizace, elektřina, plyn, komunikace)

zdroj: ARROWS advisory group