Investice plátců DPH do nájemní nemovitosti

Naše daňová advokátka, Mgr. Hana Erbsová připravila článek, který by měli mít v patrnosti všichni nájemci, kteří chtějí investovat do najaté nemovitosti a řeší DPH.

Mezi plátci DPH se v minulosti těšil jisté oblibě investiční nákup nemovitostí, které tito plátci dále pronajímali jiným plátcům DPH k využití pro jejich ekonomickou činnost. Nájemné pak bylo po vzájemné dohodě fakturováno s DPH a oba plátci (pronajímatel i nájemce) si v takovém případě obvykle mohli uplatnit odpočet daně na vstupu (pronajímatel odpočet DPH uhrazené v souvislosti s pořízením, opravami a úpravami nemovitosti a nájemce odpočet DPH uhrazené s nájemným).

Tam, kde je takto pronajímán prostor, který může plnit obytnou funkci, přinese zásadní změny novela zákona o DPH, která se stane účinnou od 1. ledna 2021.

Pozor na změny!

Od 1. ledna 2021 nebude možné uplatňovat DPH při nájmu nemovitosti mezi dvěma plátci DPH, pokud bude předmětem pronájmu:

• obytný prostor (a pozemek, jehož je takový prostor součástí);
• stavba rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí (a pozemek, nebo právo stavby, jehož je taková stavba součástí);
• jednotka, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru;
• stavba nebo část stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby (její části) tvořeno obytným prostorem (a pozemek nebo právo stavby, jehož je taková stavba součástí);

Od 1. ledna 2021 bude takový nájem plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet.

Nájemce tedy bude hradit nájemné pouze bez DPH, kterou si také již nebude moci odpočítat na vstupu. Tato změna citelně dopadne na pronajímatele, který nemovitost pořídil v roce 2011 a později a uplatnil v souvislosti s tím odpočet daně na vstupu. Pokud takový pronajímatel nezačne nemovitost využívat pro poskytování jiného plnění s nárokem na odpočet, bude povinen počínaje rokem 2021 provádět každoročně úpravu odpočtu daně, který uplatnil při pořízení nemovitosti. Počínaje rokem 2021 až do roku, v němž uplyne 10 let od pořízení nemovitosti, bude pak povinen fakticky vracet státu 1/10 takto uplatněného odpočtu. Totéž obdobně se bude týkat i technického zhodnocení, které plátce daně na nemovitosti provedl, pokud k 1. lednu 2021 dosud neuplynulo 10 let od jeho uvedení do stavu způsobilého k užívání.

U bytů nově!

Klíčovým pojmem bude zjevně v této souvislosti pojem „obytný prostor“. Zákon o DPH definuje „obytný prostor“ jako byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jednotlivou obytnou místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídají požadavkům na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny. Současná metodika finanční správy tento pojem vnímá značně široce, a především zdůrazňuje, že obytný prostor je určen stavebně technickým uspořádáním, nikoliv účelem užití; musí ale splňovat požadavky na trvalé bydlení. Kritériím obytného prostoru tak vedle bytu fakticky určeného pro bydlení kolaudačním rozhodnutím vyhoví i obytné prostory v jiných stavbách, pokud odpovídají požadavkům na trvalé bydlení.

Předmětem zájmu správců daně se tak po 1. lednu 2021 mohou stát především pronájmy mezi plátci DPH, s uplatněním DPH, jejichž předmětem jsou jednotky, u nichž je zapsán v katastru nemovitostí jako způsob využití „byt“ nebo „ateliér“, případně „skupina bytů“ nebo „skupina bytů a nebytových prostorů“, a stavby se zapsaným způsobem využití „objekt k bydlení“, „rodinný dům, „bytový dům“, „stavba pro rodinnou rekreaci“, „zemědělská usedlost“, „stavba ubytovacího zařízení“,  „víceúčelová stavba“ a „jiná stavba“. Není však vyloučeno, aby správce daně pro účely zdanění DPH posoudil jako obytný prostor i takový prostor, který sice nebyl kolaudován pro obytné účely, ale svým faktickým uspořádáním a vybavením je uzpůsoben k trvalému obývání a zjevně je tak i užíván.

Případná změna způsobu využití nemovitosti není úplně jednoduchá; změnu je nutné nejprve oznámit příslušnému stavebnímu úřadu a zákonem stanoveným způsobem ji doložit; teprve na základě jeho souhlasu či povolení je poté možné požádat o provedené změny zápisu  v katastru nemovitostí.

Plátci DPH, kteří chtějí pronajímat nemovitost s uplatněním DPH i po 1. lednu 2021, mají tedy nejvyšší čas začít se zajímat o to, zda tato nemovitost nenaplňuje znaky obytného prostoru a zda formální zápis způsobu jejího využití v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti, a zajistit případně nápravu.

Od 1. dubna 2019 zákon o DPH pamatuje také na úpravu odpočtu v souvislosti s dřívější významnou opravou dodávané nemovité věci (tzn. opravou, která není technickým zhodnocením, a jejíž hodnota bez daně je vyšší než 200 000 Kč). Tato povinnost však po 1. lednu 2021 nedopadne na pronajímatele. Povinnost takové úpravy vznikne až při případném prodeji (dodání) nemovité věci. Plátce daně, který dokončil významnou opravu až 1. dubnu 2019, se může pro úpravu odpočtu při dodání nemovitosti rozhodnout dobrovolně.

zdroj: ARROWS advisory group