Daně při investicích do nemovitostí a osvobození od daně 2019 a 2020

V posledních letech sledujeme stoupající zájem klientů o investování volných finančních prostředků. Častou volbou konzervativních nebo začínajících investorů jsou právě nemovitosti. V této souvislosti se pak samozřejmě objevují dotazy na daňové zatížení takové investice. Mgr. Hana Erbsová, specialistka na daňové právo, spolu s kolegou Mgr. Miroslavem Sajdlem proto stručně shrnují alespoň daňové minimum.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Od 1. listopadu 2019 je účinná změna v oblasti daně z nabytí nemovitých věcí, která reaguje na stále častější vymezování jednotlivých bytů v rodinných domech jako samostatných nemovitých věcí (jednotek).

Až do uvedeného data nebylo první zakoupení takové (bytové) jednotky po jejím vzniku osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí. Dosud byly osvobozeny pouze (bytové) jednotky v bytových domech, tedy v domech, které nebyly určeny jen pro rodinné bydlení.

Toto nové osvobození však platí pouze do budoucna a na již uskutečněné nákupy jednotek v rodinných domech je nelze zpětně vztáhnout. Mohou jej využít jen ti kupující, u nichž byl návrh na vklad jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí (jemuž bylo vyhověno) podán 1. listopadu 2019 nebo později.

Dále je třeba připomenout, že osvobození dopadá pouze na první prodej jednotky v rodinném domě, k němuž navíc musí dojít ve lhůtě do 5 let od jejího dokončení nebo vytvoření stavební úpravou, anebo od započetí jejího užívání. Lhůta se počítá od toho dne, který nastane dříve. Není tedy podstatné, kdy byla taková jednotka zapsána do katastru nemovitostí jako něčí vlastnictví.

Osvobození tedy není možné využít při nákupu starších jednotek v rodinných domech, které existují, resp. jsou užívány déle než 5 let, i když do katastru nemovitostí byly zapsány před méně než 5 lety.

Pro úplnost zmiňme, že od daně je osvobozeno také první zakoupení pozemku nebo práva stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu, a této stavby rodinného domu, ve lhůtě do 5 let od dokončení nebo zahájení užívání.

DPH

V oblasti DPH je režim osvobození od daně při dodání nemovitostí právě opačný. Dodáni nemovitosti (nebo její podstatné změny) plátcem daně, které se uskuteční až po uplynutí 5 let od její kolaudace nebo od zahájení užívání bez nutnosti kolaudace, je osvobozeno od DPH. Plátce si ovšem nemůže nárokovat odpočet související DPH uhrazené na vstupu (resp. smí si nárokovat pouze jeho část, pokud před prodejem užíval nemovitost pro svou ekonomickou činnost).

Toto osvobození se vztahuje na jednotku (bytovou i nebytovou), stavbu a pozemek nebo právo stavby, jehož je stavba součástí, na podzemní stavbu se samostatným účelem a na inženýrské sítě.

Dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou a není stavebním pozemkem, je od DPH osvobozeno vždy, tedy bez časového omezení.

U dodání nejběžnějších nemovitostí pro bydlení, k němuž dojde před uplynutím lhůty pro vznik osvobození, se uplatní snížená sazba DPH 15 %.

Pro účely DPH se za dodání nemovité věci považuje její předání nabyvateli do užívání nebo doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva. Rozhodující je den, který nastane dříve.

Plátce se také může rozhodnout, že dodání nemovitosti, které by mohlo být osvobozeno, provede s DPH. Pokud je příjemce plnění plátcem DPH, pak musí s takovým postupem souhlasit. Povinnost přiznat a případně odvést DPH z tohoto dodání totiž v takovém případě přejde právě na tohoto příjemce. Souhlas neplátce se nevyžaduje a ten také dodavateli zaplatí cenu za dodání zvýšenou o DPH, kterou dodavatel přizná na výstupu.

Ještě připomínáme změny týkající se DPH při pronájmu nemovité věci mezi plátci DPH od 1. ledna 2021.

Daň z příjmů fyzických osob

Pro úplnost se sluší připomenout, že u fyzické osoby je osvobozen od daně příjem z prodeje nemovitosti, pokud k němu dojde po uplynutí 5 let od nabytí vlastnictví. Do této doby se započítává i trvání vlastnictví přímého předka nebo manžela, od nějž prodávající věc zdědil.

Pro rodinné domy a (bytové) jednotky, v nichž má prodávající bydliště, platí zvýhodněný režim. Tyto nemovitosti může vlastník (fyzická osoba) prodat s osvobozením od daně již po uplynutí 2 let ode dne, kdy si v nich bydliště zřídil. A pokud použije příjem z prodeje na zakoupení jiné nemovitost pro svou bytovou potřebu, nemusí dokonce čekat ani na uplynutí této lhůty.

Pro osvobození platí podmínka, že prodávající nesmí obdržet příjem z prodeje před uplynutím „čekací doby“ (ani když k prodeji fakticky dojde až po jejím uplynutí). Pokud byla nemovitost používána pro podnikání, běží „čekací doba“ až ode dne jejího vyřazení z obchodního majetku.

Od daně je osvobozen také prodej nemovitosti (její části, nebo jednotky v ní zřízené) získané prodávajícím v restituci (a to bez „čekací doby“). Pokud byla nemovitost používána pro podnikání, běží „čekací doba“ 5 let ode dne jejího vyřazení z obchodního majetku.

Právo stavby a daně

Právo stavby bylo do právního řádu zavedeno nově až v roce 2014, jako protiváha k zásadě, že stavba je součástí pozemku. V poslední době začíná stále častěji nacházet i praktické využití, proto si zaslouží samostatnou zmínku.

Právo stavby je ze zákona nemovitou věcí. Právo stavby opravňuje osobu odlišnou od vlastníka pozemku k tomu, aby na pozemku zřídila či měla vlastní stavbu.

• osoba, pro kterou je zřízeno právo stavby, je povinna přiznat a platit daň z nemovitých věcí za pozemek, ke kterému bylo toto právo zřízeno (místo vlastníka pozemku);
• zřízením práva stavby k pozemku ve vlastnictví ČR, obce nebo kraje zaniká osvobození tohoto pozemku od daně z pozemků;
• zřízení práva stavby za úplatu podléhá dani z nabytí nemovitých věcí;
• prodloužení trvání práva stavby je také daněno jako nabytí nemovité věci;
• osvobození příjmu z prodeje práva stavby od daně z příjmů fyzických osob má vlastní pětiletou „čekací dobu“, která začíná běžet od účinků jeho vkladu do katastru nemovitostí,
• výdaje vynaložené na získání práva stavby může poplatník, který nevede účetnictví, uplatnit jako daňově uznatelné pouze formou postupných odpisů;
• příjem plynoucí vlastníkovi pozemku za zřízení práva stavby, podléhá dani z příjmů;
• z hlediska DPH je právo stavby zbožím;
• dodání (zakoupení) práva stavby, jehož součástí není stavba, není osvobozeno od DPH, od daně z příjmů fyzických osob, ani od daně z nabytí nemovitých věcí;

Čtěte také:

• Daňové novinky pro klienty
• Investice plátců DPH do nájemní nemovitosti
• Advokátka Hana Erbsová k prokazování původu majetku

zdroj: ARROWS advisory group