Ladislav Opletal: Mezi městem a investorem musí být oboustranně vstřícný přístup

publikováno: 11.06.2021, rubrika: Novinky

11. 06. 2021

Ladislav Opletal letos oslaví pětasedmdesáté narozeniny, což byste na něm nepoznali. Stále hýří energií a nápady a nechybí mu elán do dalších projekčních a developerských projektů. Za svou kariéru stojí za výstavbou více než dvou tisíc bytů a jen v Olomouci se jedná o projekty v řádech stovek milionů korun. Jeho společnost projektovala také první etapu BEA Centra se známou výškovou budovou, naopak navazující projekt duchovního centra Spiritualia se nakonec zrealizovat nepodařilo. S panem Opletalem jsme si popovídali o jeho projektech, ale také vztahu s městem a výstavbě v dnešní době.

HV: Pane Opletale, již v roce 1992 jste založil architektonickou a projekční kancelář ARTERA ATELIÉR, s.r.o., můžete nám ji trochu přiblížit?
Naše společnost zajišťuje služby ve stavebnictví se zaměřením na projekty většího rozsahu: typu nové obytné soubory, administrativní centra a podobně.  Zaměřujeme se na komplexní návrh, design, architektonickou koncepci a zpracováváme úplnou projektovou dokumentaci. Zajišťujeme činnost inženýrskou a investorskou, technický a autorský dozor, vedení, koordinaci i realizaci staveb.

HV: Vaše působnost ale není jen regionální, kde všude působíte?
Jen v samotné Olomouci jsme realizovali bytovou výstavbu za více jak 1,5 miliardy Kč. Celkově je to ale více jak dva tisíce bytů, kromě Olomouce také třeba v Praze, Brně, Ostravě, Plzni, Zlíně, ale i Bratislavě, Žilině a mnoha dalších městech,

HV: Dá se říct, že Vaším profesním rukopisem jsou kaskádové domy, je to tak?
Nejen, ale kaskádové domy s terasami jsou podle mě fenoménem. Jejich atraktivita pro klienty tkví již v samotné koncepci. Byty mají prostornou terasu vycházející z filozofie uspořádání rodinného atriového domu. Je to v podstatě stavebnicový systém, který spojuje výhody hromadného a individuálního bydlení. Terasy tvoří pocit komfortu rodinného domu. V kaskádovém bytovém domě jsou obytné terasy součástí prakticky každého bytu. Co dělá terasu terasou je výhled do okolí při zachování vlastní intimity. Tento princip platí u běžných atriových  domů jen z poloviny. Tam je atrium neboli uzavřený dvorek, jen prostorem, který chrání naše soukromí, ale nepropojuje nás s okolím. Obytné terasy kaskádového domu zaručují soukromí, neboť jsou oddělené vizuálními předěly od teras sousedů na úrovni podlaží, prvek širokého zábradlí pak zabraňuje v pohledu do nižších pater. Prostor je současně propojen s okolním světem a přírodou. Samostatnou kapitolou je ozelenění jednotlivých teras. Není problém udělat si na terase třeba malou zahrádku.

HV: Prvním Vaším projektem kaskádového typu obytného domu byl projekt Pahorek na ulici J. Glazarové v Olomouci, můžete na projekt zavzpomínat?
Tento první projekt se datuje již do roku 1994. Jedná se o čtyřpodlažní symetrický dům s orientací teras východ – západ. Objekt má 42 bytů a v objektu jsou samostatné garáže pro jednotlivé byty. Byla to naše první stavba, kterou jsme zajišťovali nejen jako projektanti, ale i jako investoři.

HV: Šlo tehdy vše podle Vašich představ?
Bohužel ne. S dodavatelem jsme měli smlouvu za 30 milionů, ale při dokončení stavby dodavatel požadoval 40 milionů, přestože stavba vykazovala desítky vad a nedodělků. Takto vzniklý spor skončil až u krajského soudu. Nakonec jsme jej vyhráli, ale dodavatel mezitím zkrachoval, a tak nám zůstaly pouze výdaje na soudní řízení a spousta zmíněných vad, což se ze strany majitelů bytů obrátilo proti nám. Stavbu jsme i přes tyto problémy dokončili a stala se jakousi vlajkovou lodí naší firmy, byť ještě ne zcela dokonalou. Každopádně to byla neocenitelná zkušenost pro budoucnost.

HV: Pak ale přišly velmi úspěšné projekty v Praze, že?
Ano, Velká Ohrada – projekt se 120 byty. Takovou zajímavostí je, že v jednom z nich bydlela tehdejší ministryně Petra Buzková. Druhým pražským projektem byly Kaskády Barrandov, tam je dokonce na 200 bytů. Jedná se o kaskádový obytný komplex sestávající ze tří propojených objektů. Tyto objekty ve tvaru písmene E vytváří dva obytné dvory se sadovou úpravou ve formě dvou parků mezi jednotlivými rameny stavby. V objektech jsou mimo jiné hromadné garáže s vysokou kapacitou, obchody a služby. I v tomto komplexu bydlela další známá osobnost z politiky, tehdejší předseda vlády Stanislav Gross. Na tyto parky a terasy se údajně jezdí dívat autobusy s japonskými turisty.

HV: Pojďme ale zpět do Olomouce. Jednoznačně největším projektem co do rozsahu je soubor kaskádových domů Tabulový vrch, jste na projekt hrdý?
Ano. Projekt byl naší společností nejen projektován, ale prostřednictvím založených bytových družstev i investován. Celý areál měl investiční náklady cirka 1,5 miliardy korun.

HV: To jsou velké náklady, objevily se v tomto projektu nějaké problémy jako u projektu Pahorek, nebo už šlo vše hladce?
Kromě běžných problémů se stavbou jsme museli nejprve provést demolici stávajících objektů po ruské armádě v hodnotě asi 45 milionů korun a přeložit hlavní vodovodní řad za 8 milionů korun. Při výkopových pracích jsme narazili na dvou metrovou bombu z druhé světové války, a tak jsme se dostali do televize dříve, než jsme předpokládali (smích).

HV: Dominantou projektu je bytový dům Pyramida, v čem vyniká?
Jedná se o bytový dům se 41 byty a garážemi. Tvoří charakteristickou dominantu celého okolí. Tento atypický kaskádový dům je svým řešením jedinečným příkladem propojení moderních technologií, komfortu a tradičního typu staveb. Investorem stavby bylo námi založené Bytové družstvo Pyramida. V průběhu výstavby, kdy byla realizována cirka polovina železobetonového skeletu, došlo ke krachu Investiční banky a následně ke krachu dodavatele stavby. I přes tuto kritickou situaci se vedení družstva podařilo stavbu dokončit v roce 2000 bez hrozby navýšení rozpočtu. Tuto stavbu jsme dokázali udržet v chodu tak, že jsme najali dělníky ze zkrachovalé firmy, týdně jsme propláceli přímo mzdy i materiál, takže nikdo z družstevníků nepoznal, že jsme byli těsně před zastavením stavby a tím blízko ke krachu celé akce. Stavbu jsme tehdy zdárně dokončili a předali budoucím majitelům.

HV: Teda, zdá se, že skoro každý projekt má nějaký problém. Vše se ale vždy zvládlo. Je ještě něco, co Vás umí překvapit?
Lidé někdy vidí, že byt stojí nějakou částku, ale už si neumí představit to složité martyrium, hrozby a rizika a opravdu velké doprovodné náklady. Kdyby nás to ale nebavilo, tak to neděláme. Ale i v mém věku mě občas něco překvapí. Nyní se u nás objevuje jakýsi nový pokus měst dostat z investorů, developerů další peníze, v podstatě přichází s novým zdaněním, byť to nazývají Zásady spolupráce s investory.

HV: Vy to jako spolupráci nevidíte?
Již slovo spolupráce znamená, že každý z partnerů musí něco vložit do hry. Výklad spolupráce, tak jak ho nastínil nedávno jeden přednášející na semináři pro zastupitele a partnery, považuji za diskutabilní. Padlo třeba, že se za spolupráci bude považovat urychlení práce úředníků, nebo že za peníze investora město postaví autobusovou zastávku.  To ale investor zvládne udělat sám i nyní. Každý skutečný architekt a osvícený investor si přeje, aby vybudoval dílo, které bude nejen pro budoucího majitele, ale i pro město přínosem a v případě finanční potřeby určitě přispěje, a to zdůrazňuji, na zcela konkrétní potřebu stavby nebo města. Paušální odvod financí někam nepovažuji za motivující.

HV: Máte nějaký příklad třeba z minulosti, kdy se Vám spolupráce s městem třeba nepovedla?
Jako příklad „spolupráce“ bych uvedl třeba parkoviště u kaskádových domů na Tabulovém vrchu. Město přes několikanásobné žádosti investora, až skoro prosby, odmítlo převzít parkoviště v areálu s tím, že se přece o ně nebude starat. Investor tedy parkoviště musel prodat společenství vlastníků jednotek a jednotlivým majitelům bytů v objektů. Úředníci pak byli prvními kritiky současného stavu.

HV: Vy jste měl s městem ale nějaký problém i v Hejčíně, říkám to správně?
Ano. Rada města schválila uzavření darovací smlouvy na komunikace a zpevněné plochy obytného souboru Kaskády Hejčín s osmi kaskádovými domy, jak bylo zakresleno v přiložené situaci, která se stala součástí smlouvy s městem. My jsme pak slíbené komunikace a zpevněné plochy včetně inženýrských sítí vybudovali a předali městu. Podotýkám, že hodnota této investice činila 27 milionů korun. Než jsme však stihli postavit všech osm domů, tak úředníci „zapomněli“ (ale asi záměrně), že existuje platná smlouva, a území obytného souboru zařadili do nového územního plánu jako plochu stabilizovanou – neboli bez možnosti dalších staveb – a tím znemožnili investorovi osmý dům postavit. Spolupráce tedy dle mého názoru znamená, že mezi městem a investorem musí být oboustranně vstřícný přístup a jednání bez zákulisních tahů některých úředníků, to se ale zatím neděje.

HV: Vy jste zakládajícím členem Sdružení olomouckých architektů a stavitelů, je jeho cílem i třeba to, co zmiňujete, postupně vylepšovat?
Určitě ano. Jsme tam s kolegy, kteří se ve svých profesích pohybují mnoho desítek let a jde o praktiky se zkušenostmi nejen z Olomouce, ale i jiných koutů republiky, mnohdy i zahraničí. Cílem je také veřejná diskuse a ukazování příkladů dobré praxe. Současně je potřeba, aby si město vážilo lidí, kteří zde chtějí investovat své peníze, zvelebovat město a tím i zvyšovat atraktivitu pro občany. V tom jsou velké rezervy. Jsem rád, že toto Sdružení z iniciativy ředitele Okresní hospodářské komory Olomouc vzniklo. Plánů máme dost, jen jsme byli nyní přibrzděni vládními restrikcemi a situací, jaká byla. Již brzy ale proběhnou třeba zajímavé akce.

HV: Nemohu nezmínit ještě další projekty. Byť je jich ještě daleko více a šlo by si povídat ještě hodiny, jsme však limitováni rozsahem. Podařilo se vám postavit zajímavý objekt na ulici Sokolská a hned vedle jste krásně zrekonstruoval historickou budovu.
Na Sokolské 5 jsme navrhli novostavbu, která svým technickým a architektonickým řešením spojuje mnoho výhod. Železobetonový skeletový konstrukční systém, zajišťující maximální flexibilitu, umožnil variabilní užitné vlastnosti objektu. V přízemí objektu je prodejna svítidel, v patře je svatební salon, zubařská ordinace, pedikúra a kadeřnictví. V dalších podlažích pak jsou byty a ve střešní části ateliér. Celá příprava a realizace tohoto objektu byla v naší režii a měla desetiletou historii. Jen jako perličku uvádím, že Národní památkový ústav a odbor koncepce města trvaly mimo jiné na fasádě s vápennou omítkou, dřevěnými okny a nesouhlasily s umístěním garáží v suterénu objektu. Námi navrhovaný dům, včetně garážových stání, byl ovšem zcela v souladu s požadavky a potřebami moderní doby. Po dokončení objektu jsme nakonec dostali pokutu 200 tisíc korun za nedodržení podmínek pro stavbu. Celou historii přípravy a realizace této stavby popisuji podrobně na našich webových stránkách Artera ateliér.

HV: A co vedlejší rekonstrukce?
V případě této stavby se jedná o rekonstrukci historického objektu v památkové části města Olomouce. Hlavní pozornost jsme soustředili na dvorní část objektu, kde bývala tělocvična. Tento prostor prošel nákladnou a citlivou rekonstrukcí, kdy se podařilo historický objekt ve velice špatném technickém stavu očistit a vrátit do původní podoby. Štukové omítky a masivní dubová podlaha vytvořily kvalitní základnu pro vložení nových prvků, které si vyžádalo nové funkční využití, odpovídající naší myšlence multifunkčního sálu. Prostor povýšilo nové osvětlení, jeviště a zrcadlová stěna.  Tyto prvky jsou do interiéru citlivě zakomponované a spoluvytvářejí nový vyvážený celek. Díky těmto úpravám získal prostor nové možnosti využití a funguje v současné době jako divadelní, přednáškový a výstavní sál, který je v denní době využíván i jako prostor pro pohybové aktivity. Určitě tímto zvu občany, aby se s tímto zajímavým prostorem seznámili, pokud tu možnost doposud třeba ještě neměli.

HV: Přece jen, poslední otázka. Vím, že jedním z aktuálních projektů je obytný soubor Kaskády Hranice, můžete nám o něm něco říct?
V tomto projektu působíme nejen jako projektanti, ale i jako spoluinvestor a generální dodavatel. První objekt tohoto areálu získal v celostátní soutěži mezi cca 80 účastníky nominaci na cenu Stavba roku. Nominace byla udělena za zajímavé architektonické řešení bytové výstavby. Byl zde uplatněn princip střídání lichých a sudých podlaží s různými tvary půdorysů, které umožňují optimální využití teras, jak z hlediska soukromí, tak z hlediska minimálního zastínění bytů pod terasami. Tento projekt byl rovněž oceněn za propracované dispoziční řešení bytů, včetně veškerého zázemí a současně vysoké kvality provedení. Tento projekt mi dělá radost.
ZDROJ: https://www.hanackyvecernik.cz/zpravy/olomouc/ladislav-opletal-mezi-mestem-a-investorem-musi-byt-oboustranne-vstricny-pristup
Ladislav Opletal: Mezi městem a investorem musí být oboustranně vstřícný přístup